כונס נכסים-המדריך המלא לקניית נדל"ן מכונס נכסים

הנדלניסט – מכירות פומביות של נכסי נדל"ן
http://www.tenmoving.com

כונס נכסים-המדריך המלא לקניית נדל"ן מכונס נכסים

כינוס נכסים הוא הליך משפטי בו ממונה אדם לתפוס, לנהל או למכור נכס של אדם או גוף משפטי אחר…כונס הנכסים הוא למעשה עורך דין שהתמנה וקיבל אישור כמובן מבית המשפט לנהל את הנכס ולמכור אותו כשמדובר על נדל"ן במחיר הגבוה ביותר בשיטת מכרז פומבי.
בתהליכי הוצאה לפועל לדוגמא, יש צורך לעיתים בעיקול ובהשתלטות על נכסיו של חייב, כדי לפרוע את חובו ולסיים את ההליך במהירות האפשרית. כונס הנכסים הוא האדם אשר יחזיק בנכס ויטפל בו עד למכירתו.
לדוגמא-
אדם שנקלע למצוקה כלכלית ואינו יכול לשלם את חובותיו יכול לבקש מבית המפשט להכריז עליו פושט רגל. במקרה זה הוא פטור מתשלום חובותיו וכונס נכסים מוכר את רכושו לצורך החזרת חובות לנושים

דוגמאות לכונסי נכסים לדוגמא-

כונס מכוח פקודת פשיטת רגל.כונס מכוח פקודת החברות .כונס נכסים לפי חוק הוצאה לפועל וכן הלאה…

תיאור שלבי הקנייה מכונס נכסים-
שלב א: איתור הנכס מתוך מבחר ההצעות במאגר דירות או לוחות באינטרנט-וזה עולה כסף.
שלב ב: פניה לכונס הנכסים (עו"ד המטפל) בבקשה למתן פרטים נוספים לגבי הנכס המוצע והליכי ההתמחרות
שלב ג: תיאום פגישה עם הכונס ו/או מנהל המכירה לשם ביקור בנכס ..בדכ יש יום מרוכז שכל המעוניינים באים לראות את הנכס
שלב ד: הגשת הצעה לרכישת הנכס בצרוף שיק בנקאי או ערבות בנקאית בגובה 10% מסכום ההצעה. (שיק או ערבות אלו חוזרים למציע אשר לא זכה).מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין ושמאי ולבדוק הכול כולל איזה מיסים תצטרכו או לא תצטרכו לשלם לפני שחותמים על חוזה ונותנים את הערבון.

לאחר הגשת ההצעות מתבצעת התמחרות בין המציעים השונים וזה נקרא מעין מכירה פומבית…הכונס מזמן את המציעים הרלוונטים למשרדו ומי שמציע את המחיר הגבוה ביותר כאמור זוכה בנכס

לאחר ובכפוף לאישור ההצעה ע"י ראש ההוצל"פ, מגיע השלב האחרון והוא תשלום מלוא סכום ההצעה הזוכה והעברת הזכויות בנכס ע"ש הזוכה.
שימו לב שההוצאה לפועל רשאית לבטל את המכירה בכל שלב ללא קשר לחוזה.

מומלץ להיוועץ עם עורך/ת דין ולשכור את שרותיו/ה לצורך ליווי ויעוץ משפטי בכל השלבים עד לרכישת הזכויות בנכס וזאת כדי להימנע מתשלום חובות ומיסים נוספים

להלן היתרונות והחסרונות בקנייה מכונס נכסים

היתרונות–

רכישה מכונס נכסים היא רכישה בטוחה מבחינה משפטית- וזו אמירה ממש לא נכונה חובה להתייעץ עם עורך דין לבדיקת הנכס.
–

יתרון נוסף הוא פיזור החשש מפני שעבודים וחובות הרובצים על הדירה. "מי שקונה נכס מכונס מקבל אותו לבעלותו כשהנכס נקי מכל עיקול, שעבוד, משכנתא, או זכות אחרת לטובת צד שלישי שדבקה בו בעבר-וגם זו אמירה לא מדוייקת שמצאתי ברחבי הרשת שהרי צריך לבדוק טוב את החוזה ברוב המקרים יש עמלות נסתרות וחובות נסתרות בתוך החוזה.
להלן החסרונות בקנייה מכונס נכסים–

הכונס לא חייב להתריע על פגם בנכס כלל החובה חלה על הקונה.
–
לכונס אין אחריות לחריגות בניה ו/או צווי הריסה ו/או תביעות תכנוניות, הקיימים על הנכס.
–
לפי דין תורה אסור לקנות נכסים מהכונס נכסים וצריך להתייעץ עם רב לפני קנייה מכונס  הנכסים.
–
הכונס לא מתחייב לפרק זמן שהנכס יועבר לקונה כלל וכלל ובהרבה מקרים הנכס עובר לקונה לאחר זמן מאוד רב.

–
חיובי הטל השבחה, חיובי מסים והוצאות שונות יכולות לחול על הקונה מבלי שקרא את האותיות הקטנות בחוזה.
–
פעמים רבות אין  אפשרות לרשום הזכויות בנכס בלשכת רשום המקרקעין בגלל בעיות משפטיות-וזה גם לרוב מצויין באותיות קטנות שהכונס מתנער מזה
–
אם המחיר נמוך מדי וההוצאה לפועל לא מאשרת את המכירה הקונה עלול למצוא את עצמו בלקיחת הלוואות או בחובות לבנקים
–
מומלץ מאוד ושלא תגידו שלא אמרנו- התייעצות עם עורך דין מועילה רק לפני חתימת החוזה והפקדת הפיקדון ולא אחרי…שהרי אחרי החתימה שלכם אי אפשר לסגת…
–
מומלץ להיזהר מאתרים שמוכרים פרטי קשר מפוקפקים של כונסי נכסים או כאלה שטוענים שזה חינם ולאחר מכן טוענים שזה עולה כסף…
–
בעל הבית יוכל ברגע האחרון להיפטר מחובותיו ולהחזיר לעצמו את הבעלות על הנכס..כמו כן הבנק עלול לא לאשר משכנתא במקרה שתצטרכו כי הוא עלול לחשוב  שהעסקה לא הולמת את הקונה.
–
יש הרבה בעלי אינטרסים שמרווחים הרבה מאוד כספים מצורת המכירה של כונס הנכסים ויש פעמים שהמכירה תפורה מראש…אנשים שלא בקיאים בתחום הנדל"ן עלולים לצאת בהפסדים וחובות.
–
לפני קנייה מכונס נכסים חובה על הקונה ללמוד טוב טוב את הנושא ורק אז להחליט אם זה משתלם לו…דירה מכונס נכסים יכול או להוזיל את המחיר או לעלות את המחיר ויש אינטרס של הכונס נכסים והבנקים כמובן שהמחיר יהיה גבוה ממחיר השוק ומי שלא מתמחה לענייני כינוס נכסים עלול להפסיד כסף רב..קנייה מכונס נכסים ברוב המקרים לא תוזיל את מחיר השוק אלא תעלה אותו ולדעתי  קנייה מבעל נכס או קבלן או חברת תיווך עדיפה עשרת מונים…
–

טיפים בכל הקשור לקנייה מכונס נכסים–

תחילתם של הליכי ההוצאה לפועל במינוי כונס נכסים (עורך הדין של הבנק הממשכן) ע"י ראש ההוצאה לפועל
–
אין חוק שמחייב שההצעה הגבוהה ביותר תקח את הנכס לכן יש פרצות בחוק ויש עורכי דין שמעכבים מלמכור את הנכס כדי לקבל עמלות ..שיטה פופלרית ביותר היא להעלות את המחיר ביום האחרון למחיר השוק כדי שהקונים לא יקנו ואז ידוע הדבר למביני עניין שברגע שאין מכירה או שהנכס נמכר במחיר השוק הכונס קרי העורכי דין והמתווכים מקבלים עמלות .

–
כונס הנכסים מנהל בדרך כלל בתים ודירות (וגם כלי רכב ויאכטות, אבל העסקאות המשתלמות ביותר הן בנדל"ן). אשר שייכים לאנשים שנקלעו לחובות. הנכס של אותם חייבים מעוקל ומועבר לכונס, והוא אמור למכור את הנכס ולהעביר את התמורה לבעל החוב, שהוא ברוב המקרים הבנק
–
עם זאת, יש גם חסרונות, והעיקרי שבהם הוא שבניגוד לעסקת מכר רגילה, שבה חייב המוכר לגלות לקונה כל פרט מהותי ביחס לנכס הנמכר, הרי שכאן הקונה אינו מקבל שום מצג מן המוכר ונאלץ לברר בעצמו ועל אחריותו את כל הפרטים בנוגע לנכס..מה שאומר שחובת הבדיקה חלה אך ורק על הקונה!
–
בדך יש לצרף להצעה ערבות ..אם לא זכיתם בנכס הערבות חוזרת אליכם הערבות היא 10 אחוזים מערך הנכס.

–
בדיקת מצבו של הנכס עוד בטרם רכישת הנכס: יש לברר את מצבו של הנכס במידת האפשר. במקרים רבים בעלי הנכסים משאירים אחריהם דירה הרוסה, הדורשת השקעה כספית לשם שיפוצים, שמוחקת למעשה את היתרון שהושג בקנייה במחיר נמוך. אם הצלחתם לברר את מצבו של הנכס, גלמו את מחיר השיפוצים שיידרשו במסגרת סך ההצעה הכספית שתציעו עבור הנכס

–
עיגון זכויות בנכס: לבסוף, וזהו אולי הדגש החשוב ביותר, יש לעגן את זכויותיכם בנכס לאחר הרכישה. יש לבדוק בטרם רישום הערת האזהרה מי הם בעלי הזכויות השונים בנכס ולמי יש קדימות, וכן להקפיד שלא להסתפק ברישום הערת אזהרה כאמור. במקום זאת יש לדאוג, עם השלמת תשלום התמורה החוזית, להשלים את העסקה ברישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין. יש לזכור כי הרישום בטאבו מותנה בהצגת אישורים של תשלום כלל המסים הרלוונטיים – מס שבח, מס מכירה ומסי עירייה
–
בכונס נכסים יש אינטרס לבנק ולעורכי דין למכור ביותר את הנכס לכם הן מציבים מחיר מינימום למכירה הפומבית וברוב המקרים לצערנו נכס מכונס נכסים נמכר במחיר גבוה יותר מהשוק
–
לדתיים שבינכם- צריך לשאול רב אם מותר לקנות נכסים מכונס נכסים כי לעיתים זה גזל.
–
המכירה כפופה לאישור ביהמ"ש – במקרה בו ביהמ"ש מוצא את העסקה לא סבירה, זו לא תאושר והרוכש עלול להישאר עם הוצאות המימון ( משכנתא ) ללא נכס. ויש הרבה הפתעות בקנייה מכנוס נכסים
–
כונס הנכסים יכול תמיד לחזור בו או לבטל את ההתמחרות
–
ברוב המקרים דרושה השקעה כספית כגון שיפוץ לנכס הנקנה מכונס נכסים.
–

כדי לקנות נכס מהכונס צריך לאתר את הנכס או דרך עורכי דין  או דרך העיתונות או חברות תיווך או בלוחות באינטרנט..ברוב המוחלט של המקרים אתם תצטרכו לשלם על מאגרי המידע ופרטי קשר של הנכסים.
–
כונס הנכסים בדרך כלל מציע ביקור משותף בנכס לכל המתעניינים בו ולא באופן פרטני.
–
סכנה נוספת שאורבת לרוכשים היא לקבלת אישורו של בית המשפט או ההוצאה לפועל לעסקה וזה יכול לקחת זמן רב.
–
הקונה חייב להיעזר בשמאי, ואולי אף בעורך דין מטעמו, כדי לבדוק היטב מה מצב הנכס ולא להסתמך על מה שאומרים לו
–
מסים – מסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין עד למועד מסירת החזקה יחולו על עורך המכרז (המוכר) כך גם מס שבח, מס מכירה ודמי הסכמה למנהל במידה ויחולו. היטל השבחה החל על המקרקעין על פי תכנית בנין עיר שבתוקף, יחול גם הוא על עורך המכרז. מס רכישה, מסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין ממועד קבלת החזקה ואילך יחולו על הזוכה (הקונה).
למרות זאת חשוב מאוד לברר מהם המיסים שאתם הקונים צריכים לשלם לאחר קניית הנכס
–
שכר טרחה כונס נכסים – רישום הזכויות יעשה על ידי ועל פי הסכמת הצדדים בחוזה המכר, כאשר שכ"ט בגין טיפול ברישום הזכויות ע"ש הקונה, במידה ויתבקש יעשה ע"י משרדו של כונס הנכסים, ישולם בנפרד וייקבע בחוזה המכר
–
במידה והקנייה על ידי מתווך יש לברר אם יש עמלות!
–
מגיע השלב האחרון והוא תשלום מלוא סכום ההצעה הזוכה והעברת הזכויות בנכס ע"ש הזוכה, כשהנכס נקי מכל עיקול ו/או שיעבוד ו/או כל זכות אחרתשל צד שלישי כלשהו
–
כונס נכסים מי שממנה אותו הוא כמובן בית המשפט, ורק לאחר הערכת שמאי הוא מוציא את הנכס למכירה
–

מסקנה- קנייה מכונס נכסים היא תהליך מורכב המצריך ידע נרחב בנדל"ן וחוקי המשפט בישראל…זה המקום לציין שהנדלניסט מוכרת במכירות פומביות נכסים לפני שהם מגיעים לכונס הנכסים ולפני ההוצאה לפועל וזאת על ידי איתור מיומן…מקווה שהשכלתם מהמאמר…

---

יוםטוב…אהרון צוות הנדלניסט